Byt sa dá predať tromi spôsobmi: cez realitnú kanceláriu, svojpomocne alebo výkupom. Každý má inú cenu, iný čas a iné riziká — a každý sa niekomu hodí. Toto porovnanie píšeme ako firma, ktorá vykupuje, takže si dávame pozor, aby sme nefandili sami sebe. Ak z neho vyjde, že máte predávať inak, splnilo účel.
Porovnanie na jednom mieste
| Realitná kancelária | Svojpomocne | Výkup | |
|---|---|---|---|
| Cena, ktorú dostanete | trhová mínus provízia | trhová (ak nájdete kupujúceho) | pod trhovou, s rozpisom |
| Priame náklady | provízia 3 – 5 % | inzercia, právnik, znalec | 0 € |
| Čas do peňazí | 2 – 6 mesiacov | 3 – 9 mesiacov | dni až 2 týždne |
| Istota predaja | závisí od záujemcov | závisí od záujemcov | záväzná ponuka |
| Vaša práca | malá | veľká | minimálna |
| Právna zodpovednosť | čiastočne prenesená | celá na vás | nesie kupujúci |
| Byt s ťarchou / v zlom stave | predáva sa ťažko | predáva sa ťažko | bežný prípad |
Realitná kancelária: pohodlie za províziu
Čo dostanete: fotky, inzerciu na portáloch, obhliadky, vyjednávanie, zmluvy (zvyčajne cez spolupracujúceho právnika), koordináciu s bankou kupujúceho a katastrom. Dobrá realitka vie byt predať za lepšiu cenu, než by ste dosiahli sami, a ušetrí vám desiatky hodín.
Čo to stojí: provízia bežne 3 – 5 % z ceny (pri byte za 150 000 € je to 4 500 – 7 500 €). Pozor na exkluzivitu: pri exkluzívnej zmluve môžete províziu dlhovať aj vtedy, keď kupujúceho nájdete sami, a na trvanie zmluvy — polročná exkluzivita s realitkou, ktorá byt nepredáva, vás zablokuje.
Komu sa hodí: ak máte čas, byt v dobrom stave a chcete sa o predaj nestarať. Na čo sa opýtať: ako určili cenu, koľko podobných bytov predali za posledný rok, čo presne je v provízii a čo nie.
Svojpomocne: najviac peňazí, najviac práce
Čo ušetríte: províziu. Čo za to: fotky a inzercia na vlastné náklady, desiatky telefonátov a obhliadok (vrátane „turistov" a špekulantov), vyjednávanie, kúpna zmluva od právnika (nepodpisujte vzor z internetu — chyby v návrhu na vklad predaj zdržia o týždne), komunikácia s bankou kupujúceho, kataster, odovzdanie. A riziko: kupujúci, ktorému banka na poslednú chvíľu neschváli úver, vás vráti na začiatok.
Komu sa hodí: ak máte čas, nervy a byt, ktorý sa predáva sám (žiadaná lokalita, dobrý stav, bez ťarchy). Vtedy je to finančne najvýhodnejšia cesta.
Výkup: istota a rýchlosť za nižšiu cenu
Čo dostanete: záväznú ponuku v krátkom čase, peniaze bez čakania na cudziu hypotéku, právny servis a notára na náklady kupujúceho, jednu obhliadku, riešenie ťarchy, hypotéky či exekúcie a možnosť nastaviť odovzdanie podľa seba.
Čo to stojí: cena je pod trhovou — kupujúci preberá náklady, riziko a účtuje si maržu. Férový výkup vám rozpíše, o koľko a prečo; ako to vyzerá, píšeme v článku Ako sa počíta cena pri výkupe bytu.
Komu sa hodí: keď rozhoduje čas (rezervácia nového bytu, sťahovanie, dlhy), istota (nechcete mesiace neistoty a odpadnutých kupujúcich) alebo stav bytu (ťarcha, exekúcia, pôvodný stav, nábytok, ktorý nikto nechce riešiť).
Máte tri až šesť mesiacov času, byt v dobrom stave v lokalite s dopytom a chcete maximálnu cenu. Vtedy predávajte klasicky — rozdiel v cene bude väčší než hodnota rýchlosti. Povieme vám to aj pri obhliadke, aj keď tým prídeme o obchod.
Ako si to spočítať pre svoj byt
- Zistite reálnu trhovú cenu — z porovnateľných predajov, nie z inzerátov. Pri byte v pôvodnom stave odpočítajte, čo bude kupujúci musieť investovať.
- Odpočítajte náklady cesty: províziu realitky, alebo inzerciu a právnika pri predaji svojpomocne.
- Oceňte čas a riziko. Koľko vás stojí mesiac čakania (splátky, nájom, prepadnutá rezervácia, stres)? Toto je položka, ktorú ľudia najčastejšie vynechajú.
- Porovnajte s rozpisom ponuky výkupu. Ak je rozdiel po odpočítaní nákladov a času malý, výkup dáva zmysel. Ak je veľký a máte čas, nedáva.
Na čo si dať pozor pri každej ceste
- Realitka: exkluzivita, trvanie zmluvy, čo všetko je v provízii, či cenu určila z predajov alebo z inzerátov.
- Svojpomocne: zmluva od právnika, overenie kupujúceho a jeho financovania, notárska úschova alebo vinkulácia kúpnej ceny, vyhlásenie správcu o nedoplatkoch.
- Výkup: rozpis ceny s porovnateľnými predajmi, žiadne poplatky pre vás, ponuka s platnosťou (naša 30 dní), podpis výhradne u notára, žiadna zmluva o budúcej zmluve so zmluvnou pokutou.
Ak si chcete porovnať konkrétne čísla, pošlite nám adresu a rozlohu — do 24 hodín od obhliadky dostanete ponuku s rozpisom, ktorú položíte vedľa ponuky realitky alebo vlastného odhadu. Tabuľku porovnania s našou nevýhodou máme aj na stránke Ako počítame cenu.
Kedy sa výkup neoplatí?
Keď máte čas (aspoň tri až šesť mesiacov), byt je v dobrom stave a v lokalite s dopytom, a nepotrebujete istotu termínu. Vtedy vám klasický predaj prinesie viac peňazí a rozdiel bude väčší než hodnota rýchlosti. Povieme vám to na rovinu aj pri obhliadke.
Koľko si berie realitná kancelária?
Zvyčajne 3 – 5 % z kúpnej ceny, niekedy s minimálnou sumou; provízia sa platí pri úspešnom predaji. Pri exkluzívnej zmluve ju môžete dlhovať aj vtedy, keď kupujúceho nájdete sami — čítajte zmluvu.
Je predaj svojpomocne naozaj zadarmo?
Nie je. Platíte inzerciu, právnika za zmluvy, znalca, ak ho kupujúci vyžaduje, a hlavne čas: obhliadky, komunikácia, vyjednávanie a riziko, že prvý kupujúci odpadne. Ušetríte províziu, ale nesiete všetku prácu a zodpovednosť za právnu stránku sami.
